فرمول پاکسازي رکود مسکن

فرمول پاکسازي رکود مسکن
بازار مسکن مشروط به اعمال دو دسته سياست کوتاه‌مدت و بلند‌مدت، مي‌تواند وارد رونق غيرتورمي شود. فرمول پاکسازي کامل معاملات و ساخت‌و‌ساز از رکود نشان مي‌دهد براي تبديل نياز بالقوه به تقاضاي موثر خريد مسکن بايد پنج گام مالي به‌هم پيوسته، برداشته شود.
 در سمت عرضه نيز با هدف کاهش قيمت تمام شده مسکن، چهار اقدام حمايتي از جمله «گسترش بازار زمين با تاسيس شرکت‌هاي توسعه‌گر» و همچنين «اصلاح ساختار شهرداري‌ها» لازم است. علاوه‌بر 9 ماموريت زمان‌بر، تحريک ضربتي بازار نيازمند راه‌اندازي «صندوق سرمايه‌گذاري مستغلات» است.
ميثم رادپور*: اقتصاد کشور در سال‌هاي اخير وضعيت منحصربه‌فردي را تجربه کرده است. تدابير غير کارشناسي دولت‌هاي قبلي، آثار ناشي از تحريم‌ها و کاهش قيمت نفت در رکود بي‌سابقه‌ بخش واقعي و مالي اقتصاد نمايان شده است. در بخش واقعي اقتصاد شاهديم نرخ بيکاري افزايش يافته است، مصرف کاهش پيدا کرده؛ رونق از بازار مسکن رخت بربسته؛ کشتي بخش صنعت و معدن به گل نشسته؛ بخش قابل‌ توجهي از ظرفيت‌ واحدهاي توليدي بلااستفاده مانده؛ طرح‌هاي سرمايه‌گذاري فراواني نيمه‌کاره رها شده و چشم‌انداز پرابهامي پيش روي صاحبان کسب‌وکار قرار گرفته است. در بخش مالي اقتصاد نيز نظاره‌گريم پيمانکاراني را که مطالبات عمده‌اي در حدود 94 هزار ميليارد تومان از دولت دارند؛ دولتي را که بيش از 100 هزار ميليارد تومان به بانک‌ها بدهکار است؛ بانک‌هايي را که بيش از 80 هزار ميليارد تومان به بانک مرکزي بدهکارند، بانک مرکزي‌اي که هر روز براي تامين نيازهاي نقدينگي بانک‌ها، پول بيشتري به اقتصاد تزريق مي‌کند و اقتصادي که در آن حجم نقدينگي از مرز يک تريليون تومان گذشته است.
آينده‌ بازار مسکن
مهم‌ترين متقاضيان مسکن خانوارها هستند، و بر اين اساس، آمارهاي مربوط به وضعيت جمعيت‌شناختي و اقتصادي خانوارها به‌طور عمده تعيين‌کننده‌ نيروهاي طرف تقاضاي بازار مسکن است. بر اساس متغيرهايي نظير رشد جمعيت، هرم سني، آمار ازدواج و طلاق، بعد خانوار و... وزارت راه و شهرسازي برآورد کرده که کشور طي 10 سال آينده به تعداد 10 ميليون واحد مسکوني نيازمند است. اين مقدار تقاضا براي رونق بازار مسکن بسي بيش از حد نياز است، اما اين تقاضا فقط تقاضاي بالقوه است. براي قضاوت در مورد تقاضاي موثر بايد وضعيت اقتصادي خانوارها را نيز بررسي کنيم. به گزارش دنياي اقتصاد ، از يک طرف در سال‌هاي اخير اقتصاد کشور دچار رکود تورمي بوده است. اين رکود تورمي فشار مضاعفي را هم از بابت افزايش سطح عمومي قيمت‌ها و هم از بابت کاهش درآمدها، بر قدرت خريد خانوارها وارد کرده است. علائم کاهش قدرت خريد خانوارها در بازار مسکن مشهود است. به‌عنوان مثال، در طرح «صندوق پس‌انداز مسکن يکم» که تا سقف 160 ميليون تومان تسهيلات رهني در اختيار زوجين خانه‌اولي قرار مي‌گيرد، طي يک‌ سال گذشته تنها حدود 50 هزار نفر ثبت نام کرده‌اند که بسيار پايين‌تر از ميزان موردانتظار بود (پيش‌بيني ثبت نام 100 هزار متقاضي در هر سال). با وجود اينکه طرح يادشده فرصت منحصر‌به‌‌فردي را براي خانه‌دار شدن در اختيار زوجين قرار مي‌دهد، بسياري از آنها قادر نيستند براي دريافت تسهيلات، مبالغ پيش‌پرداخت (سپرده‌گذاري يکساله معادل نصف مبلغ وام) يا اقساط نه چندان بزرگ تسهيلات يادشده را متقبل شوند.
از طرف ديگر به‌دليل تنگناي اعتباري نظام پولي کشور که غالبا از محل افزايش سطح دارايي‌هاي نقدنشو و مطالبات مشکوک‌الوصول بانک‌ها ايجاد شده است، کارکرد آنها به‌عنوان مهم‌ترين نهادهاي تامين مالي کشور دچار اختلال شده است. در حال حاضر بانک‌ها قادر نيستند نقش خود را در تامين منابع مالي مورد نياز و تحريک تقاضاي بازار مسکن ايفا کنند. بر اين اساس مي‌توان گفت با وجود اين‌که تقاضاي بالقوه‌ بسيار بزرگي در بخش مسکن برآورد شده است، از يک طرف به‌دليل کاهش عمده‌ قدرت خريد خانوارها و از طرف ديگر به‌دليل نارسايي‌هاي عمده‌ نظام بانکي در تامين مالي طرف تقاضاي مسکن، چشم‌انداز تقاضاي موثر واحدهاي مسکوني چنگي به‌ دل نمي‌زد.
اما در سمت عرضه‌ واحدهاي مسکوني، شرايط ويژه‌اي به‌چشم مي‌خورد. طي سال‌هاي گذشته بازيگران بزرگ بازار املاک و مستغلات از جمله شرکت‌هاي تابعه‌ بانک‌ها و موسسات اعتباري، مجموعه‌هاي بزرگ دولتي و شبه‌دولتي و فعالان دانه‌درشت بخش خصوصي در اندازه‌هاي بزرگي در طرح‌هاي ساخت‌وساز واحدهاي مسکوني، اداري و تجاري سرمايه‌گذاري کرده‌اند. علاوه بر اين، در اين سال‌ها بخش قابل‌توجهي از وثايق ملکي در اثر نکول وام‌گيرندگان به بانک‌ها و موسسات اعتباري واگذار شده است. در اثر رکود سال‌هاي اخير بازار مسکن اين دارايي‌هاي ملکي به دارايي‌هاي غيرمولد و نقدنشو مبدل شده‌اند، که به‌خصوص بانک‌ها را در معرض فشارهاي جدي نقدينگي قرار داده‌ است. همچنين بانک مرکزي بانک‌ها را ملزم کرده براي بهبود وضعيت نقدينگي خود بخش عمده‌اي از سرمايه‌هاي غيرمالي خود را واگذار کنند. اين عوامل روي هم بزرگ‌ترين بازيگران بازار ملک را به بزرگ‌ترين عرضه‌کنندگان آن بازار بدل کرده است. آنها درصددند در اولين فرصت، دارايي‌هاي ملکي خود را واگذار کنند. بنابراين، در حالي که بازار مسکن با تقاضاي موثر نويدبخشي مواجه نيست، عرضه‌کنندگان بزرگ براي فروش املاک و مستغلات خود صف کشيده‌اند. صرف‌نظر از آمارهايي که از خالي‌بودن تعداد نسبتا زيادي مسکن در کلان‌شهرهاي کشور حکايت دارد، حجم بزرگ واحدهاي مسکوني آماده‌ فروش بازيگران بزرگ يادشده در برابر تقاضاي موثر نه‌چندان اميدبخش خانوارها، فرصت رونق مسکن را در کوتاه‌مدت و حتي ميان‌مدت به‌کلي از بازار مسکن ربوده است. بنابراين اگر بخواهيم واقع‌بين باشيم بدون تعارف بايد قبول کنيم که با صرف‌نظر کردن از مسکن لوکس که تقاضاي آن کمتر تحت تاثير چرخه‌هاي تجاري است و به استثناي رونق‌هاي موقتي که ممکن است در سايه‌ اجراي طرح‌هايي مانند «صندوق پس‌انداز مسکن يکم» در بخش‌هايي از بازار مسکن ارزان‌قيمت ايجاد شود، تا چندسال آينده بازار مسکن از خواب زمستاني بيدار نخواهد شد. با وجود پيچيدگي‌هاي غيرقابل فهم نظام‌هاي اقتصادي و خطاهاي جدي‌اي که در امر پيش‌بيني متصوريم، در حال حاضر تکليف نيروهاي اثرگذار در بازار مسکن چنان روشن است که در سطح اطمينان بالا انحرافي از آينده‌ يادشده نخواهيم داشت، مگر اينکه بانک مرکزي با جادوي تزريق پول و به بهاي رکود شديدتر و بلندمدت‌تر، خرس بازار مسکن را براي کوتاه‌مدت از خواب بيدار کند.
درس‌هاي گذشته‌ اندو‌هبار «بازار مسکن»
بخش مسکن سهم عمده‌اي در ميزان توسعه‌يافتگي کشورها در سطح خرد و کلان اقتصاد دارد. کشورهايي که در رشد کمّي و کيفي بخش مسکن به کاميابي نسبي دست يافته‌اند، عموما شهروندان مرفه‌تر و اقتصاد شکوفاتري دارند. کارنامه‌ بخش مسکن را مي‌توان با مقايسه‌ «سهولت خانه‌دارشدن» شهروندان کشورها ارزيابي کرد. معيارهاي استطاعت مالي خانوارها، ابزارهاي مناسبي براي مقايسه‌ «سهولت خانه‌دارشدن» است، چراکه اين معيارها به‌طور همزمان قيمت مسکن و «درآمد در دسترس خانوارها» را لحاظ مي‌کنند. با مقايسه‌ اين معيارها، در مورد استطاعت مالي خانوارهاي ايراني در مقابل خانوارهاي ديگر کشورها به نتايج نااميدکننده‌اي مي‌رسيم: در نيمه‌ اول سال 2016، رتبه‌ ايران در مورد شاخص «استطاعت خريد خانه» (Housing Affordability Index يا HAI) و نسبت «قيمت خانه به درآمد» (house price to income ratio) در ميان 95 کشور جهان به‌ترتيب 90 و 67 بوده است (
رقم اول بيانگر آن است که ميزان استطاعت مالي يک خانواد‌ه‌ ايراني واقع در دهک‌هاي‌ مياني درآمد براي بازپرداخت وام رهني يک خانه‌ ميان‌قيمت در کشور از خانواده‌هاي مقيم در 89 کشور ديگر پايين‌تر است. رقم دوم بيانگر آن است که در کشورمان نسبت قيمت يک خانه‌ ميان‌قيمت به درآمد دردسترس يک خانواده‌ ميان‌درآمد از 66 کشور خارجي بالاتر است. به‌طور خلاصه ما در کشوري با مردمان بسيار کم‌درآمد و خانه‌هايي گران‌قيمت زندگي مي‌کنيم. به‌راستي ما در سال‌هاي گذشته تا چه‌ حد بي‌ملاحظگي به خرج داده‌ايم و چگونه به اينجا رسيده‌ايم؟
بازار مسکن در گذشته همواره با اهرم تقاضاي مازاد حرکت کرده است. طي سال‌ها اين تقاضاي مازاد با متورم‌کردن قيمت‌هاي زمين، پروانه‌هاي ساخت و ساير نهاده‌هاي توليد، الگوي پله‌اي افزايش قيمت مسکن را به همراه داشته است. همين تورم بوده است که اشتغال به ساخت‌وساز را براي اغلب سازندگان خرد و بزرگ، غيرحرفه‌اي و حرفه‌اي توجيه‌پذير کرده است. اکنون جاي خالي تورم برايمان روشن کرده که در اين سال‌ها خلق ارزش نمي‌کرديم، بلکه ارزش‌ها را نابود مي‌کرديم. حال معلوم شده که چرا هرچيزي با هر کيفيتي مي‌ساختيم، به‌صرفه بوده است؛ چرا به تکنولوژي‌هاي جديد ساخت‌وساز نيازي نداشته‌ايم؛ چرا تاخير در بهره‌برداري از پروژه‌ها که در دنيا فاجعه محسوب مي‌شود، مايه‌ نزول برکت بوده است، چرا گاهي خانه‌هايمان را زودتر از خودروهايمان تخريب مي‌کرديم و چرا ...
امروز که اقتصاد کشور در تنگنا قرار گرفته است، نتيجه‌ سال‌ها بي‌تدبيري در سياست‌گذاري‌هاي مسکن بيش از پيش عيان است. امروز به‌خوبي احساس مي‌شود که بخش واقعي اقتصاد در خلق ارزش در حوزه‌ مسکن ناتوان است؛ درماندگي بخش مالي کشور در حمايت از بازار مسکن نمايان است؛ به‌وضوح روشن است که قيمت‌هاي واحد مسکوني با درآمدهاي خانوارهاي ايراني ناهمخوان است؛ کاملا بديهي است روياي خانه‌دارشدن براي بسياري از شهروندانمان در دوردست‌هاست.
با دست خالي و بدون توشه به کارزار بازار مسکن آمده‌ايم. تجربه‌هايمان براي روزهاي خوش تورم و سياست‌گذاري‌هايمان براي روزهاي وفور نعمت بوده است. جاي افسوس است که براي عمده‌ترين قلم سبد مصرفي خانوارها هيچ برنامه‌ بلندمدتي تنظيم نکرده‌ايم؛ طي سال‌ها هيچ سياستي که تضمين‌کننده‌ رشد پايدار بخش مسکن باشد، تدوين نکرده‌ايم. کمبود مسکن در کشور بي‌اغراق فرصتي براي رشد اقتصادي کشور بوده و هست؛ فرصتي که تاکنون مايه‌ تورم‌هاي بزرگ‌تر، اختلاف‌هاي طبقاتي بيشتر و فقر گسترده‌تر در اقتصاد کشور بوده است. به قول امير مومنان (ع) آنچه بود و رفت، مثل آنچه نبود، و آن‌چه به‌دست نيامد، مثل آنچه بود و رفت. چاره‌اي نيست تا با شناخت کاستي‌ها، فرصت شکوفايي اقتصادمان را از مجراي رشد بازار مسکن فراهم کنيم. در ادامه‌ اين نوشته به نارسايي‌هايي مي‌پردازيم که وضعيت موجود بازار املاک و مستغلات را به‌طور اعم و شرايط فعلي بازار مسکن را به‌طور اخص توضيح مي‌دهد. اين نارسايي‌ها را به‌طور کلي در دو گروه نارسايي‌هاي طرف عرضه و نارسايي‌هاي طرف تقاضا دسته‌بندي مي‌کنيم:
اول) نارسايي‌هاي طرف عرضه
در بخش مسکن، طرف عرضه شامل توسعه‌گران، انبوه‌سازان، شرکت‌هاي ساختماني و سازندگان خرد است. آنها با صرف مخارج و هزينه‌هايي شامل هزينه‌ تحصيل زمين، هزينه‌هاي ساخت‌وساز (مصالح، انرژي و نيروي کار)، هزينه‌ پروانه‌ ساخت و هزينه‌هاي مالي، نهاده‌هاي توليد را به مسکن تبديل مي‌کنند. با وجود اينکه کشورمان نسبت به بسياري از کشورها از نظر وسعت زمين‌هاي قابل‌توسعه و نيز از بابت هزينه‌ نهايي نهاده‌هايي مانند مصالح، انرژي و نيروي کار مزيت نسبي جدي دارد، با مقايسه‌ قيمت واحد‌هاي مسکوني علي‌الخصوص در کلان‌شهرهاي کشور با قيمت‌هاي مسکن در دنيا به اين نتيجه مي‌رسيم که ما در زمره‌ کشورهاي گران‌قيمت هستيم. در بسياري از محله‌هاي کلان‌شهرهاي کشورمان قيمت زمين از بسياري شهرهاي پيشرفته‌ دنيا هم بالاتر است و اين در حالي است که سطح خدمات شهري در آن محله‌ها در مقايسه با شهرهاي مدرن بسيار پايين‌تر است. اما چگونه مي‌توان اين پديده را توضيح داد؟
عدم‌حضور"توسعه‌گران زمين"
در کشورمان متوسط «سهم زمين از قيمت مسکن» در مقايسه با ديگر کشورها بسيار بالا است. بنابر اظهارات وزير مسکن سهم زمين از قيمت مسکن در نقاط متراکم شهري چيزي حدود 60درصد است، و در مورد مسکن لوکس اين سهم حتي به 90 درصد هم مي‌رسد. با وجود اينکه درخصوص «سهم زمين از قيمت واحد مسکوني» ملاحظات متعددي وجود دارد، ولي به‌هر ترتيب در کشورمان متوسط سهم زمين تناسبي با ارقام جهاني ندارد. در دنيا تنها در برخي شهرها و مراکز مالي و تجاري بسيار ويژه مانند هنگ‌کنگ و نيز در کشورهاي کوچک و پرجمعيتي مانند ژاپن که به‌علت کمبود زمين سعي دارند بستر دريا را به زمين قابل‌سکونت تبديل‌کنند، «سهم زمين از قيمت واحد مسکوني» تا اين حد بالاست. اما چرا؟ دليل اين امر در کمبود عرضه‌ زمين شهري نهفته است، و علت اين کمبود هم به فقدان حضور توسعه‌گران مربوط است.
عدم‌حضور توسعه‌گران در کشورمان باعث شده عرضه‌ زمين شهري به‌هيچ عنوان پاسخگوي تقاضاي فزاينده آن نباشد. شهروندان براي برخورداري از حداقل سطح خدمات شهري ناچارند به کلان‌شهرها مهاجرت کنند. تقاضاي مازاد، قيمت‌هاي زمين شهري را به سوي نقاط تعادلي بالا و بالاتر هدايت کرده است و به همين دليل در کلان‌شهرها، «سهم زمين از قيمت واحد مسکوني» به‌طرز غيرعادي بالا رفته است. کمبود عرضه‌ زمين شهري به‌خوبي در تراکم بسيار بالاي کلان‌شهرهاي کشور و به‌خصوص تهران نمايان است. در حال حاضر در ميان 100 شهر اول پرجمعيت دنيا، تهران دوازدهمين شهر متراکم است که عمدتا پس از شهرهاي کشورهاي پرجمعيتي نظير هند، بنگلادش، پاکستان و فيليپين قرار دارد (منبع: http://www.demographia.com/db-worldua.pdf که البته شهر کرج جدا از تهران لحاظ شده است
اين مساله در دنيا با حضور شرکت‌هاي بزرگ توسعه‌گري حل‌وفصل شده است. اين شرکت‌ها، زمين‌ خام را در مقياس‌هاي بسيار بزرگ از دولت تحويل مي‌گيرند و آن را به زمين شهري بدل مي‌کنند. آنها با ايجاد تاسيسات زيربنايي از قبيل آب، برق، تلفن، اينترنت، گازشهري، شبکه‌ فاضلاب و نيز احداث تاسيسات روبنايي مانند فضاي سبز، اماکن تفريحي، بيمارستان، مدرسه، مسجد، مراکز پليس و نيروي انتظامي و همين‌طور با جاده‌کشي، ريل‌گذاري و ايجاد امکانات دسترسي ارزان‌قيمت به خدمات حمل‌ونقل ريلي و جاده‌اي، زمين خام را براي انبوه‌سازي و احداث شهرها و شهر‌ک‌ها آماده مي‌کنند. توسعه‌گران با آبادکردن سطوح بسيار بزرگ زمين از صرفه‌هاي ناشي از مقياس بهره مي‌گيرند، و به اين ‌ترتيب با عرضه‌ قطعات بسيار بزرگ زمين شهري، قيمت تمام‌شده‌ زمين شهري و در نتيجه «سهم قيمت زمين از قيمت واحد مسکوني» را به ميزان قابل‌ملاحظه‌اي مي‌کاهند. در همسايگي کشورمان، با حضور فعال همين شرکت‌ها است که بيابان‏هاي امارات متحده‏ عربي در سال‏هاي اخير با هزينه‌هايي قابل‌قبول به زيباترين شهرهاي منطقه و حتي جهان بدل شده است.
به دليل فقدان اين شرکت‌ها است که شاهديم تنها در کلان‌شهرها خدمات شهري در دسترس شهروندان است، و هرچه از کلان شهرها و حتي از مراکز شهرها دورتر مي‌شويم، دسترسي به حداقل امکانات شهري کم‌ و کمتر مي‌شود. به‌دليل نبود چنين شرکت‌هايي است که در بسياري از شهرها و شهرک‌هاي تازه تاسيس مانند پرند، پرديس، صدرا و بهارستان و نيز در بسياري از واحدهاي مسکن مهر به‌دليل عدم‌احداث زيرساخت‌هاي لازم، بهره‌برداري از واحدهاي مسکوني ساخته‌شده تا زمان استقرار تاسيسات زيربنايي و روبنايي به تعويق افتاده است و در نهايت باز هم به همين دليل است که در برخي از محله‌هاي کلان شهرهايي مانند تهران، مشهد و... با وجود سطح بالاي آلودگي هوا و انواع آلودگي‌هاي صوتي و همچنين با وجود ترافيک سنگين شبانه‌روزي قيمت زمين و نيز «سهم زمين از قيمت مسکن» سر به فلک مي‌کشد.
در غياب عرضه‌کنندگان عمده‌ زمين شهري، قيمت زمين طي سال‌ها در شهرهاي کشور به‌طرز افسارگسيخته‌اي افزايش يافته است. همين تورم قيمت زمين در شهرها است که يکي از بزرگ‌ترين مشوق‌هاي حضور سازندگان کوچک و غيرحرفه‌اي در بخش مسکن است. اين سازندگان بي‌تجربه بدون اينکه نياز به هنر خاصي داشته باشند، با بهره‌وري بسيارپايين خانه‌هايي غيراستاندارد مي‌سازند و به مردم مي‌فروشند و تمام هزينه‌هاي ناکارآيي خود را خصوصا از محل افزايش قيمت زمين و در نهايت از جيب مردم جبران مي‌کنند. به مدد تورم قيمت زمين است که اين سازندگان غيرحرفه‌اي مجال مي‌يابند خانه‌هايي بي‌کيفيت بسازند و برخلاف تعهدات خود زمان تحويل واحدها را به‌تعويق بيندازند. همين است که آنها امکان مي‌يابند به‌جاي خلق ارزش، ارزش‌هاي موجود را نابود کنند و هم‌چنان زنده بمانند. و باز هم به دليل همين تورم است که تخريب خانه‌هاي کمتر از 10 سال براي اخذ تراکم از شهرداري و ساخت يکي دو طبقه بيشتر صرفه‌ اقتصادي داشته است؛ تخريبي که معادل اتلاف منابع محدود اقتصادي کشور است. بر اين اساس مي‌توان گفت يکي از مهم‌ترين سياست‌هاي طرف عرضه ايجاد بستري مناسب براي حضور شرکت‌هاي توسعه‌گر است. براي انجام فعاليت توسعه‌گري اساسا به سرمايه‌هاي بزرگي نياز است و متاسفانه با وجود اينکه توسعه‌گري فعاليتي بسيار پربازده محسوب مي‌شود، به‌دليل بسترهاي سياسي-اقتصادي نامناسب کشور، تحريک بخش خصوصي براي ورود به فعاليتي تا اين حد سرمايه‌بر دشوار است. به هر حال تا زماني که توسعه‌گران حاضر نباشند در کشور سرمايه‌گذاري کنند، مساله‌ کنترل قيمت زمين شهري لاينحل باقي مي‌ماند. شايد در مراحل اوليه بهتر باشد از شرکت‌هاي خارجي دعوت به‌عمل آيد و شايد حتي نياز باشد براي انگيزه‌ دادن به آنها تضامين دولتي داده شود. در اين‌صورت مي‌توان اميدوار بود به‌تدريج دانش و تجربه‌ آن شرکت‌ها به شرکت‌هاي ايراني منتقل شود. با فعال‌شدن توسعه‌گران در کشور و افزايش عرضه‌ زمين شهري، علاوه بر کاهش قيمت زمين شهري و افزايش سطح کيفيت زندگي شهري، زمينه براي توسعه‌ انبوه‌سازي فراهم مي‌شود. با حضور گسترده‌ انبوه‌سازان، هزينه‌هاي ساخت‌وساز و متعاقبا قيمت‌تمام‌شده‌ توليد مسکن به‌واسطه‌ صرفه‌هاي ناشي از مقياس و نيز افزايش بهره‌وري کاهش مي‌يابد.
عدم‌توسعه‌ انبوه‌سازي
در کشورمان مزيت‌هاي نسبي قابل‌ملاحظه‌اي در قيمت مصالح ساختماني (مانند سيمان و کاشي)، انرژي و هزينه‌ کارگر وجود دارد. اما با لحاظ اين مزيت‌ها هزينه‌هاي ساخت‌وساز در کشورمان نسبت به استانداردهاي جهاني بالاست. يکي از دلايل عمده اين پديده عدم‌توسعه‌ انبوه‌سازي و در نتيجه عدم امکان بهره‌برداري از صرفه‌هاي ناشي از مقياس است. دليل عمده‌ عدم‌توسعه‌ انبوه‌سازي نيز به فقدان شرکت‌هاي توسعه‌گر برمي‌گردد. انبوه‌سازان به قطعات نسبتا بزرگ زمين شهري نياز دارند، چنين زمين‌هايي يا در شهرهاي بزرگ يافت نمي‌شود يا تنها در قيمت‌هايي بسيار بالا عرضه مي‌شود. از آنجا که در کشورمان به‌دليل فقدان حضور شرکت‌هاي توسعه‌گري، عرضه‌ زمين شهري محدود است، انبوه‌سازي نيز توسعه نيافته است.
غير از تورم ناشي از افزايش قيمت زمين، عدم توسعه‌ انبوه‌سازي نيز يکي از دلايل رشد سازندگان انفرادي و بي‌تجربه محسوب مي‌شود، و الا چگونه ممکن است براي سازندگان غيرحرفه‌اي با وجود بهره‌وري پايين و عدم‌دسترسي به روش‌هاي کنترل هزينه و مديريت پروژه و حتي عدم امکان بهره‌گيري از صرفه‌هاي ناشي از مقياس، فرصت رقابت با انبوه‌سازن فراهم بوده باشد. بديهي است که حضور انبوه‌سازان مستقيما به حضور توسعه‌گران گره خورده است. با فعال‌شدن توسعه‌گران در کشور و افزايش عرضه‌ زمين شهري، علاوه بر کاهش قيمت زمين شهري و افزايش سطح کيفيت زندگي شهري، زمينه براي توسعه‌ انبوه‌سازي فراهم مي‌شود. با حضور گسترده‌ انبوه‌سازان، هزينه‌هاي ساخت‌وساز و متعاقبا قيمت‌تمام‌شده‌ توليد مسکن به‌واسطه‌ صرفه‌هاي ناشي از مقياس و نيز افزايش بهره‌وري کاهش مي‌يابد.
خودکفايي بودجه‌ شهرداري‌ها
تا قبل از دهه‌ 60 شمسي بودجه‌ شهرداري‌هاي کشور از محل بودجه‌ عمومي تامين مي‌شد. در دهه‌ 60 بر اساس تصميم دولت وقت شهرداري‌ها به سمت خودکفايي در تامين بودجه سوق داده شدند. اين ايده‌ به‌ظاهر موجه رفته‌رفته شهرداري‌ها را از اهداف اوليه‌ خود دور کرده است. در حال‌حاضر عمده‌ بودجه‌ شهرداري‌هاي کشور از محل درآمدهاي ناپايدار تامين مي‌شود. به گفته‌ معاون معماري و شهرسازي وزير راه حدود 79 درصد از ترکيب درآمدهاي شهرداري‌هاي کلان‌شهرها، ناپايدار و عمدتا از محل فروش تراکم است. تلاش شهرداري‌هاي کشور براي تامين هزينه‌هاي دستگاه‌هاي عريض و طويل خود (که بخش عمده‌ آن هم هزينه‌هاي حقوق و دستمزد کارکنان است) آنها را از نهادهايي ناظر به بنگاه‌هايي کاسب بدل کرده است، به همين دليل است که امروزه شاهديم معيارهاي صدور پروانه‌ ساخت‌وساز، فروش تراکم، و تغيير کاربري در شهرداري‌‌هاي کشور نه بر اساس اصول شهرسازي، بلکه به‌طور ناقص و غيربهينه‌اي بر پايه‌ صرفه‌هاي اقتصادي استوار شده است. از همين روست که وزير راه و شهرسازي نگراني‌هاي خود را در لفافه‌ ملاحظات سياسي اين‌گونه فرياد مي‌زند: «در حال حاضر شهرها از سوي سوداگران شهري لگدمال شده‌اند؛ شهرهاي ما شهرهاي آشوب‌زده‌اي هستند؛ شهرهايي که بدقواره رشد کرده و به شهروندان خود سيلي مي‌زنند.»
رويکرد کاسب‌کارانه‌ شهرداري‌ها باعث شده که اين نهاد‌ها براي جلوگيري از کسري بودجه، گاهي پيام‌هاي اشتباه به سازندگان بازار املاک و مستغلات مخابره کنند. به‌عنوان مثال گاهي اوقات ديده شده است که شهرداري‌ها بدون‌ توجه به کشش منطقه، با اعطاي تخفيف‌هاي موردي سازندگان را به ساخت واحدهاي ملکي تشويق کرده‌اند؛ واحدهايي که بعدها به‌دليل کاهش نقدشوندگي بازار، هزينه‌هاي عمده‌اي را به صاحبان اغواشده‌ خود تحميل کرده‌اند. اتکاي بيش از حد بر درآمدهاي ناپايدار آن‌هم از مجراي فروش تراکم، نه‌تنها سطح دسترسي به خدمات شهري و کيفيت زندگي شهرنشيني را به طرز قابل‌ملاحظه‌اي کاهش داده بلکه شهرداري‌ها را براي افزايش غيرمنصفانه‌ قيمت پروانه‌هاي ساخت‌وساز انگيزه‌مند کرده است. در سال‌هاي اخير بالارفتن هزينه‌ پروانه‌ها، بخش غيرقابل اغماضي از افزايش هزينه‌ تمام‌شده‌ واحدهاي ملکي و از جمله واحدهاي مسکوني را توضيح مي‌دهد. بدين ترتيب شهرداري‌ها عملا نسبت به گذشته تراکم‌هايي گران‌تر و بي‌کيفيت‌تر به شهروندان مي‌فروشند.
در اينجا لازم به توضيح است که در سال‌هاي اخير هزينه‌ پروانه‌ ساخت‌وساز واحدهاي اداري و به‌خصوص تجاري به‌شکل سرسام‌آوري زياد شده است. در حال حاضر بدون اغراق مي‌توان گفت هزينه‌ پروانه‌ واحدهاي تجاري يکي از مهم‌ترين دلايل کاهش توجيه‌پذيري راه‌اندازي کسب‌وکارهاي صنفي است. گزافه نيست اگر گفته شود شهرداري‌ها به نفع تامين بودجه‌ خود اشتغال شهري را قرباني کرده‌اند. تا زماني که قسمت عمده‌ بودجه‌ شهرداري‌ها از محل درآمدهاي ناپايدار و عمدتا فروش تراکم تامين مي‌شود، نمي‌توان از آنها انتظار داشت در جهت زيباسازي و افزايش سطح خدمات شهري و نيز قيمت‌گذاري منصفانه‌ پروانه‌ ساخت‌وساز برنامه‌ريزي کنند. شايد نياز باشد همانند بسياري از کشورهاي توسعه‌يافته (مانند آلمان و انگلستان) بخش مهمي از بودجه‌ شهرداري‌ها از محل بودجه‌ عمومي تامين شود و حتي شايد نياز باشد براي محدود کردن درآمدهاي ناپايداري شهرداري‌ها قوانيني در مجلس شوراي اسلامي تصويب شود. البته بديهي است که ايجاد تغييراتي تا اين حد عمده آن‌هم در نهاد عريض و طويلي مانند شهرداري بيش از حد تصور دشوار است، ولي به‌هر حال تا زماني که شهرداري‌ها با متراکم‌کردن شهرها کسب درآمد مي‌کنند، نهادهاي ذي‌صلاح مديريت شهري، بر خلاف اهداف اوليه‌ خود شهرهايي زشت، شلوغ، گران‌قيمت و کم‌کيفيت به مردم عرضه مي‌کنند.
بي‌توجهي به بافت‌هاي فرسوده
يکي ديگر از مسائلي که قيمت زمين و نيز کيفيت زندگي شهرنشيني را در شهرها تحت تاثير قرار مي‌دهد، مساله‌ بافت‌هاي فرسوده است. اين بافت‌ها که عموما داراي تاسيسات زيربنايي و روبنايي‌اند، عمر نسبتا بالايي دارند و غالبا به شکل غيربهينه‌اي فضاهاي ارزشمند شهري را اشغال کرده‌اند. معماري و ترکيب هندسي ناکارآمد واحدهاي ملکي واقع در بافت‌هاي فرسوده آنها را به منابع بالقوه عرضه‌ زمين شهري بدل کرده است. با وجود اينکه در حال حاضر بافت‌هاي فرسوده مساحت قابل‌توجهي (حدود 15 درصد) از کلان‌شهرهاي کشور را تشکيل مي‌دهند، آنچنان گام موثري در جهت تجديدساختار آنها برداشته نشده است. بي‌توجهي دولت به مساله‌ نوسازي و بهسازي بافت‌هاي فرسوده، به‌معني ناديده‌‌انگاشتن فرصت‌هاي توسعه‌ کمي و کيفي شهرها است؛ فرصت‌هايي که از طريق عرضه‌ زمين شهري و در نتيجه کاهش قيمت زمين، شهروندان ما را يک گام به‌سمت تحقق روياي خانه‌دارشدن نزديک مي‌کند. از آنجا که بافت‌هاي فرسوده در نواحي شهري پتانسيل بالايي براي آزادسازي زمين شهري دارند، بسياري معتقدند که به‌عنوان اولين منابع عرضه‌ زمين شهري بايد مورد‌توجه قرار بگيرند. برخي معتقدند حتي با وجود دشواري‌هاي اجرايي، بازسازي بافت‌هاي فرسوده مطلقا بر طرح‌هايي مانند مسکن مهر اولويت دارد، چراکه اولا در بافت‌هاي فرسوده نيازي به صرف مبالغ کلان جهت توليد زمين شهري نيست، ثانيا رسيدگي به بافت‌هاي فرسوده، چهره‌ شهرهاي چندصدساله‌‌اي را دگرگون مي‌کند که بزرگ‌ترين بازارها و مراکز تجاري کشور در آنها واقع است. درست است که اجراي چنين طرح‌هايي به‌دليل مساله‌ مالکيت واحدهاي ملکي واقع در بافت‌هاي فرسوده، بسيار بغرنج است، ولي در دنيا تجربه‌هاي موفق بسياري وجود دارد. به‌عنوان مثال يکي از مسيرهاي آزموده‌شده براي حل مساله‌ مالکيت، خريد واحدهاي ملکي واقع در بافت‌هاي فرسوده و اجاره‌ دادن آنها به مالکانشان است.در طول دوره‌ اجاره‌داري به‌تدريج نواحي خريداري شده گسترش مي‌يابد و ضمن آماده‌سازي اذهان ساکنان جهت اجراي برنامه‌هاي نوسازي و بهسازي، تدابير لازم براي انتقال آنها انديشيده مي‌شود.
دوم) نارسايي‌هاي طرف تقاضا
بزرگ‌ترين متقاضيان مسکن، خانوارها هستند و مسکن عموما عمده‌ترين قلم سبد مصرفي آنها است. ضمنا خريد مسکن به‌طور متوسط بزرگ‌ترين سرمايه‌گذاري يک خانواده‌ عادي محسوب مي‌شود. از آنجا که براي افراد و خانوارها خريد مسکن يکي از چالش‌برانگيزترين تصميم‌هاي اقتصادي محسوب مي‌شود، وجود نهادهايي که آنها را در اين زمينه حمايت و راهنمايي کنند، براي توسعه‌ طرف تقاضا ضروري به‌نظر مي‌رسد؛ نهادهايي که در بازار مسکن کشورمان فقدان آنها به‌وضوح احساس مي‌شود. بر اين اساس، عمده‌ترين نارسايي در طرف تقاضاي بازار مسکن، عدم‌نهادسازي و توسعه‌ سازمان‌هايي است که فرآيند طولاني و پردردسر خريد اين دارايي عمده را براي آحاد مردم تسهيل مي‌کنند. در دنيا بانک‌هاي رهني، موسسات اعتبارسنجي، بيمه‌کنندگان وام‌هاي رهني، ارائه‌دهندگان خدمات حساب اماني، خريداران وام‌هاي رهني و... سابقه‌ چند ده‌ساله دارند. حضور اين نهادها براي توسعه‌ بازاهاي اوليه و ثانويه‌ رهن و متعاقبا توسعه‌ طرف تقاضاي مسکن ضروري به‌نظر مي‌رسد.
البته در طرف عرضه نيز عدم‌توسعه‌ چنين نهادهايي از عوامل مهم توسعه‌نيافتگي بازار مسکن است. به‌عنوان مثال طرح پيشنهادي فروش اقساطي که از جانب انبوه‌سازان ارائه شده بود و بر اساس آن مقرر بود واحدهاي مسکوني انبوه‌سازان به‌صورت اقساطي به متقاضيان واگذار شود، به‌دليل اينکه بانک مسکن نرخ کارمزد بالايي را براي ارائه‌ خدمات واسطه‌گري مطالبه کرده است، بيش از يک سال است که به حالت تعليق درآمده است. کسب‌وکار اصلي انبوه‌سازان توليد واحدهاي مسکوني در مقياس انبوه است، نه فعاليت‌هايي از قبيل ترهين، وصول مطالبات، اعتبارسنجي مشتريان و امثال آن‌. آنها براي فروش انبوهي از واحدهاي ملکي به‌شدت نيازمند خدمات واسطه‌هاي مالي‌ هستند. در غياب نهادهايي که حاضر باشند اين‌گونه خدمات را با قيمت‌هاي منصفانه ارائه دهند، شاهديم بسياري از انبوه‌سازان براي رهايي از دغدغه‌هاي سروکله‌زدن با تعداد زيادي متقاضي، به ساخت‌وساز مسکن لوکس روي آورده‌اند. در دنيا دولت‌ها عموما با کمک به تشکيل نهادها و توسعه‌ فعاليت‌هايي که بخش خصوصي به‌طور طبيعي به آنها ورود نمي‌کند، نقش عمده‌اي در توسعه‌ طرف تقاضاي بخش مسکن ايفا مي‌کنند. به‌عنوان مثال ايجاد نهادهاي بيمه‌کننده‌ وام‌هاي رهني دهک‌هاي درآمدي پايين‌تر از متوسط به توسعه‌ بازار اوليه‌ رهن کمک مي‌کند. با وجود اين نهادها بانک‌ها براي اعطاي وام رهني به خانوارهاي کم‌بضاعت انگيزه‌مند مي‌شوند. همچنين تاسيس نهادهاي خريدار وام‌هاي رهني نيز از مسير توسعه‌ بازار ثانويه‌ رهن، به رونق بازارهاي اوليه رهن کمک مي‌کند. چنانچه بانک‌ها فرصت فروش وام‌هاي رهني بلندمدت و نقدنشو را داشته باشند، براي اعطاي وام رهني انگيزه‌مند مي‌شوند. با وجود نهادهاي توسعه‌دهند‌ه بازارهاي رهن، افراد مي‌توانند تنها به پشتوانه‌ پس‌اندازهاي هرچند ناچيز گذشته‌ خود و با اتکا بر ظرفيت درآمدزايي مستمر حال و آينده‌ خود، واحد مسکوني خريداري کنند. در کشورمان تقاضا به‌اندازه‌ کافي براي مسکن وجود دارد، ولي به‌دليل فقدان نهادهاي واسطه‌اي و عدم‌برخورداري از سطح حداقل خدمات مالي، بسياري از متقاضيان به اشخاص يا شرکت‌هايي رجوع مي‌کنند که از صلاحيت کافي براي ارائه‌ خدمات برخوردار نيستند. به همين دليل در سال‌هاي گذشته بارها شاهد بوده‌ايم که سرمايه‌ زندگي بسياري از شهروندانمان مثلا در اثر پيش‌خريد واحدهاي مسکوني از اشخاص کلاهبردار بر باد رفته است. حداقل نقشي که انتظار مي‌رود نهادهاي مالي در بازار مسکن بر عهده بگيرند اين است که با قرار گرفتن بين متقاضيان و عرضه‌کنندگان، از طريق کاهش ريسک‌هاي عملياتي انجام معاملات، در جهت حفظ پس‌اندازها و سرمايه‌هاي طرفين معاملات گام بردارند. (خدماتي که در دنيا به‌عنوان خدمات حساب اماني معروف است.
سياست‌هايي که براي توسعه‌ طرف عرضه و تقاضا پيشنهاد شد، عموما بلندمدت هستند. اين سياست‌ها در واقع با ايجاد زيرساخت‌هاي لازم فرصت رشد بازارهاي خريد و البته اجاره‌ مسکن را فراهم مي‌کنند. در عين حال طي دوران رکود جاري آحاد مردم به مسکن نياز دارند و بنابراين نمي‌توان از سياست‌هاي کوتاه‌مدت صرف‌نظر کرد. يکي از سياست‌هايي که دولت مي‌تواند در دستور کار قرار دهد، توسعه‌ بازار اجاره‌ مسکن است. هرچند که در دوران چندساله‌ رکود، قدرت خريد بسياري از خانوارهاي ايراني کاهش پيدا کرده است، دولت مي‌تواند از طريق نهادسازي با تقويت طرف عرضه‌ واحدهاي استيجاري، امکان دسترسي به واحدهاي مسکوني مناسب را براي بخش بزرگي از متقاضيان مسکن اجاره‌اي فراهم کند. در دنيا نهادها و ابزارهاي متنوعي براي توسعه‌ بازار اجاره طراحي شده است. يکي از مهم‌ترين اين نهادها، صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري مستغلات است. اين صندوق‌ها با بهره‌گيري از ظرفيت‌هاي تامين مالي بازار سرمايه، به خريد عمده‌ واحدهاي ملکي اقدام مي‌کنند و سپس با واگذاري واحدهاي ملکي به مستاجران به اجاره‌داري مي‌پردازند. اين صندوق‌ها از يک طرف با «تبديل به سرمايه کردن» جريان‌هاي نقدي ناشي از اجاره، دارايي‌هاي ملکي مالکان را آزاد مي‌کنند و از طرف ديگر با عرضه‌ انبوه آنها در بازار اجاره از قيمت اجاره‌ واحدهاي مسکوني مي‌کاهند.

آخرین اخبار و رویدادهای بازار مسکن

خانه‌به‌دوشی مستاجران در پی رشد اجاره‌بها
جزئیات خبر
۹۵درصد مردم، قدرت خرید ندارند
جزئیات خبر
وام خرید مسکن ۲ برابر می‌شود
جزئیات خبر